אי-חוקיות, מראית-עין, או משכון מוסווה? (בעקבות ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן (פורסם בנבו, 24.10.17)) (כרך נא)

ניר בר-און ואיל זמיר

בעניין טופ במרחבי השרון נ' קפלן פסק בית המשפט העליון שחוזים אשר נחזו כמכירה של קרקע היו למעשה חוזים למכירת דירות. לפיכך הם היו חוזים למראית עין ונגועים באי-חוקיות משולשת: יצירת מצג-שווא כלפי רשויות המס; עקיפת הוראותיו של חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות; ויצירת מצג-שווא כלפי הבנק שנתן הלוואה למימון הרכישה. כתוצאה מכך, ההתקשרות הייתה בטלה ועל הצדדים חלה חובת השבה.

ברשימה זו מבקשים המחברים להראות כי בפרשה הנדונה לא היה מדובר בחוזה למראית עין, אלא במשכון מוסווה. לפי הניתוח המוצע, הבעייתיות של ההתקשרות בין הצדדים מבחינת דיני המס ודיני הבטחת השקעות של רוכשי דירות לא הפכה את העסקה לבלתי-חוקית – והוא הדין כמדומה גם מבחינת המצג כלפי הבנק. לבסוף, המחברים מצביעים על כך שגם לפי ההנחה שהיה מדובר בחוזה בלתי חוקי, התוצאה האופרטיבית של פסק הדין אינה עולה בקנה אחד עם שיקולי המדיניות שביסוד דיני החוזה הפסול. אגב כך, מצביעים המחברים על אמות המידה והשיקולים שצריכים להנחות את הטיפול בנקודות המפגש האפשריות בין שלוש הדוקטרינות הנזכרות – חוזה פסול, חוזה למראית עין ומשכון מוסווה.