תעלומת החכירות הארוכות (משפטים על אתר / גיליון כג)

מה הוא קו הגבול שבין החכרת נכס לטווח ארוך לבין העברת הבעלות בו? מדוע מתיר המשפט לעקוף איסורי העברת בעלות באמצעות החכרה למאות שנים? מדוע תקופותיהן של חכירות ארוכות נוטות להתכנס לפרקי זמן קבועים? מאמר זה מבקש להשיב על שאלות אלה.

חלקו הראשון של המאמר ידייק את הקביעה הרווחת כי חכירה ארוכה מעבירה לחוכר זכויות המתקרבות לבעלות תוך הצגת הקשר שבין אורך תקופת החכירה לבין נכונותה של הנחה זו. נציע כי ככלי פרשני ניתן להניח כי חכירות ארוכות-ארוכות, לתקופות של מאות שנים, מהוות בדרך כלל אמצעי לעקיפת איסור על העברת הבעלות ועל כן ניתן לשער כי הן מעבירות לחוכר את מרב תכני הבעלות. לעומת זאת במסגרת חכירות ארוכות-קצרות, לתקופה של עשרות שנים, מותיר המחכיר בדרך כלל בידיו בנוסף לזכות חיזור בעתיד נראה לעין גם תכנים אחרים של הבעלות. עם זאת הנחות אלה ניתנות לסתירה במקרים שאינם שכיחים. יש חכירות ארוכות -קצרות שטומנות בחובן מחויבות ארוכת טווח יותר להעברת מרב תכני הבעלות לחוכר, כפי שיש חכירות ארוכות -ארוכות שבהן שומר לעצמו המחכיר תכנים משמעותיים של הבעלות.

חלקו השני של המאמר יבחן את הסיבות לכך ששיטות משפט האוסרות על העברת בעלות במקרקעין מכירות בתוקפן של חכירות ארוכות-ארוכות שמטרתן היא להעביר לחוכר את מרב תכני הבעלות. נטען כי התרת שימוש בחכירות למטרה זו על אף קיומו של איסור על העברת הבעלות הופכת אותן לחלוצות חברתיות שמבשרות שינויים בתפיסות בעלות שנס ליחן ומתאימות אותן למציאות חברתית וכלכלית משתנה.

חלקו השלישי של המאמר יתחקה אחר פשר נטייתם של צדדים לחוזי חכירה ארוכים לנקוב תקופות חכירה דווקא למספר מסוים של שנים. בעוד שקיימים הסברים למשמעות של אימוץ תקופות חכירה קצרות של 98 או 99 שנים, ניסיונות להתחקות אחר מקורן הקדום של חכירות ארוכות ל – 999 שנים, מימי הביניים ועד המאות האחרונות, לא הניבו עד כה הסבר משכנע לבחירה דווקא במספר שנים זה. בירור תעלומה זו עורר את סקרנותם האינטלקטואלית של חובבי היסטוריה וספרות בדיונים שנערכו הן בכתבי עת לונדוניים של סוף המאה ה – 19 והן ברשתות חברתיות של המאה ה -21. המאמר בוחן את התשובות שהוצעו בדיונים אלה לפתרון התעלומה אך כמותם מותיר אותה פתוחה.