היבטים חלוקתיים של שימור מבנים, דיני הפיצוי הראויים ו"זכויות בנייה עבירות" (TDR)

בשנים האחרונות הולכת וגוברת המודעות לחשיבות השימור של מבנים בעלי ערך היסטורי, תרבותי וארכיטקטוני, וכתוצאה מכך גדלה מעורבותה של המדינה בשימור אתרים. בצד ההטבות שמעניק השימור לציבור נגרמים גם נזקים לאנשים שונים, וביניהם בעלי המבנים המיועדים לשימור, שוכרים ודיירים מוגנים של אותם מבנים ותושבי האזור שבו מתבצע השימור. המאמר מנתח את ההשפעות החלוקתיות של שימור מבנים ומצביע על דיני הפיצוי שראוי לאמץ בהתמודדות עם נזקי השימור. ככלל, השימור ניחן בהיבטים רגרסיביים, הן מצד ההנאות שהוא מעניק והן מצד הנזקים שהוא גורם. השימור גורם לפגיעה גדולה יותר בשכבות החלשות בחברה. המאמר בוחן דרכים שונות לפיצוי על נזקי השימור, ובמסגרת זו מוכח קוצר ידו של סעד הפיצוי הכספי המסורתי לעומת היתרונות הגלומים בפיצוי באמצעות מתן זכויות בנייה. פיצוי באמצעות מתן זכויות בנייה עשוי לטפל בצורה הטובה ביותר בפגיעות השימור באנשים שלישיים ולצמצם במידה ממשית את העיוותים החלוקתיים שיוצר הליך השימור.