הבסיס התיאורטי של חוק המכר (דירות)

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מחייב מוכרי דירות חדשות למלא מפרט בנוסח שנקבע בצו ולצרפו לחוזה המכר, ובאופן זה למסור לקונה מידע רב על היבטיה הפיזיים והמשפטיים של הדירה. החוק אף מסדיר באורח קוגנטי את אחריות המוכר להתאמת הדירה. נוסף על חיוב לבנות את הדירה בהתאם לתקנים החקוקים הרלבנטיים, קובע החוק תקופות בדק של שנים אחדות, שבמהלכן נושא המוכר באחריות לפגמים בדירה, אף אם לא הוכח שהיו קיימים כבר בעת המסירה. בצד תרופותיו החוזיות של הקונה, מוכר שלא קיים את חיובי מסירת המידע לפי החוק צפוי אף לסנקציות פליליות ומנהליות. נוכח ריבוי המישורים שבהם עוסק החוק (תוכן, צורה ומידע) וגיוון הסנקציות הישירות והעקיפות שהוא גורר (חוזיות, פליליות ומנהליות), ניתן לראות בחוק השתקפות בזעיר אנפין של תופעת ההסדרה הממשלתית של השוק הפרטי בעשרות השנים האחרונות. לאחר הצגת עיקרי החוק, בוחן המאמר את הבסיס התיאורטי שלו. המאמר מציג שבע הצדקות אפשריות לחוק, ובודק באיזו מידה מסוגלת כל אחת מהן להסביר ולהצדיק את הוראותיו או חלק מהן. ההצדקות הנדונות הן אלה: החשיבות הציבורית של נושא הדיור, הגשמת הרצון האמיתי של הצדדים, יעילות כלכלית, קידום ההוגנות ושקילות התמורות בחוזה, חלוקה מחדש של כוח ועושר בין הצדדים, עידוד אלטרואיזם ופטרנליזם. בצד תיאוריות של דיני החוזים ושל הפיקוח הממשלתי על השוק הפרטי, נסמך הניתוח גם על ממצאיהם של מחקרים אמפיריים מתחומי הכלכלה והפסיכולוגיה הקוגניטיבית ועל הארותיהן של תורות המוסר. הניתוח מעלה, כי כל אחד מהכללים שבחוק מבטא יותר משיקול מדיניות אחד, וכי הבנת החוק בכללותו דורשת להתחשב בתיאוריות נורמטיביות שונות. לדעת המחבר, המפתח להבנת החוק, לפירושו, וליישומו, מצוי בשילוב ההארות שניתן להפיק מהתיאוריות השונות, ובמילים אחרות: בפלורליזם תיאורטי.