הפרטה והדרה בעיר: העמותות לבנייה עצמית כמייצרות מובלעות מרחביות מופרדות
מאמר זה מתחקה אחר תהליך הפרטה ושיווק של קרקעות ציבוריות לבנייה למגורים מטעם רשות מקרקעי ישראל בתוך הערים לידי עמותות לבנייה עצמית - תהליך המוסדר באמצעות דיני המכרזים. מטרת המאמר היא לבחון את תפקיד העמותות לבנייה עצמית בעיצוב מרחבי המגורים בעיר, המושפע ממדיניות משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י); ההטבות שניתנות להן; הדוקטרינה המשפטית שפותחה בהקשר של הקצאת קרקעות ציבוריות לקבוצות; פסיקת בית המשפט שניתנה לאחרונה בתחום דיני המכרזים. תהליך ההפרטה של הקרקעות הציבוריות במכרזי הערים, המתרחש לאחרונה ביתר שאת, מעורר שאלות בהיבטים אחדים: היקף החובות והכללים המוטלים על רמ"י בשיווק קרקעות מדינה בכלל ועל גופים פרטיים בפרט; סוגיית כפיפותם של תאגידים פרטיים לערכים שונים מתחום המשפט הציבורי כגון עקרון השוויון בשיווק קרקעות ציבוריות; האיזון הראוי בין הזכות לקניין והזכות להתאגד בתוך קהילות, ומכאן הזכות להדיר פרטים מאותן קהילות, לבין הזכות לשוויון במגורים - בייחוד בכל הנוגע לקרקעות ציבוריות. שאלות אלה מקבלות משנה תוקף של הריבוי המתמיד של גופים פרטיים המשווקים מרחבי מגורים לקבוצות מוגדרות על קרקעות ציבוריות, ובהם העמותות לבנייה עצמית, לעתים בתוך הדרתם של פרטים על בסיס השתייכותם הקבוצתית.
אבקש להעלות טענה והצעה. הטענה היא שהעמותות לבנייה עצמית המתמודדות על מכרזי רמ"י בשיתוף משרד הבינוי והשיכון מייצרות מובלעות מגורים מופרדות בשביל קבוצות מוגדרות בתוך העיר על קרקעות ציבוריות. בכך הן עוקפות את דוקטרינת "מיעוט בעל אורח חיים ייחודי" שפותחה בפסיקה ונועדה להסדיר ולהגביל את ההקצאה הייעודית של קרקעות ציבוריות לקהילות תרבותיות. הדבר מתאפשר למרות תחולתו של עקרון השוויון על מכרזים שעורכת רמ"י ועל אף עיגון תנאי איסור האפליה בשיווק יחידות דיור על קרקעות ציבוריות לקהילות תרבותיות. הדבר מתאפשר למרות תחולתו של עקרון השוויון על מכרזים שעורכת רמ"י ועל אף עיגון תנאי איסור האפליה בשיווק יחידות דיור על קרקעות ציבוריות המוטל על גופים הזוכים במכרזים. משכך, אציע להגביל את שיווק הקרקעות הציבוריות באמצעות עמותות לבנייה עצמית במסגרת מנגנון "המכרז הסגור" כדי להגביר את הביקורת השיפוטית המוטלת עליהן. מנגנון זה מאפשר הקצאה ייעודית של קרקע ציבורית לקבוצה סגורה ומוגדרת כדי לקדם צורך ציבורי שקובעת רמ"י, בעודו נתון לביקורת השיפוטית של בית המשפט הבוחן את חוקיות ההקצאה הייעודית לאותה קבוצה; בד בבד הוא מאפשר להיטיב עם קבוצות הזקוקות להגנה וחיזוק.
